Rumah kontrakan masih berjangka waktu lama, namun mendadak diusir oleh sang pemilik. Bolehkah hal itu terjadi? Secara aturan sih tidak. Tapi, ada beberapa hal tertentu yang mesti kita pelajari agar tidak salah kaprah. Apa sajakah? Yuk, simak lewat artikel ini!
Property People, ketika dirimu menyewakan rumah kontrakan, ada beberapa risiko yang harus siap dihadapi.
Salah satunya penyewa yang kurang sopan, kerap menunggak uang sewa, dan sebagainya.
Begitu pula sebaliknya, ketika kita datang sebagai seorang penyewa dan menemukan pemilik rumah kontrakan yang kerap bertindak seenaknya.
Jika hal itu terjadi, bukan tidak mungkin pemilik properti ingin mengeluarkan penyewa sebelum masa kontrak berakhir.
Namun, apakah mengeluarkan penyewa sebelum masa kontrak habis diperbolehkan? Simak penjelasannya berikut ini.
Hukum Sewa Properti pada Rumah Kontrakan
Perihal sewa-menyewa di Indonesia diatur pada Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum (KUH) Perdata yang menyebutkan bahwa:
Sewa-menyewa adalah suatu perjanjian di mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu.
Dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut.
Aturan lebih rinci mengenai sewa-menyewa dapat mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 yang memberikan jaminan perlindungan hukum bagi pemilik properti maupun penyewa atau penghuni properti.
Dalam peraturan tersebut, disebutkan bahwa ditempatinya sebuah properti oleh bukan pemilik dengan cara sewa-menyewa hanya sah jika ada persetujuan dari pemilik.
Persetujuan ini biasanya dibuat dalam sebuah perjanjian tertulis.
Perjanjian tertulis atau kontrak tersebut setidaknya mengatur tiga klausul penting, yaitu seputar hak dan kewajiban pemilik properti dan penyewa atau penghuni; jangka waktu sewa; dan besarnya sewa atau harga sewa properti.
Berkaitan dengan klausul jangka waktu sewa, di dalam kontrak harus dicantumkan dengan jelas kapan hak penyewa menempati rumah atau apartemen berakhir.
Jika penyewa tidak memperpanjang kontrak sewa dengan pemilik rumah, maka penyewa wajib meninggalkan properti dalam kondisi yang baik.
Namun, jika penyewa ingin memperpanjang masa sewa, maka kedua belah pihak harus membuat kontrak baru.
Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Berakhir Ketika:
Berdasarkan Pasal 1381 KUH Perdata Sebuah perjanjian sewa-menyewa akan berakhir sesuai dengan yang tercantum pada kontrak.
Disebutkan bahwa perjanjian sewa-menyewa properti dapat berakhir karena dua hal, yaitu:
1. Masa Sewa Berakhir
Ketika masa sewa telah selesai sesuai yang tercantum dalam perjanjian, di mana penyewa properti tidak melakukan perpanjangan masa kontrak, maka perjanjian sewa-menyewa akan berakhir demi hukum tanpa perlu ada penetapan dari pengadilan.
Hal itu diatur dalam Pasal 1570 KUH Perdata.
2. Terpenuhinya Syarat Tertentu dalam Perjanjian
Jika dalam perjanjian atau kontrak sewa tercantum kondisi-kondisi yang mengakibatkan pembatalan atau penangguhan sewa, maka masa sewa rumah kontrakan bisa saja berakhir sebelum waktu yang ditentukan apabila kondisi tersebut terpenuhi.
Tentu saja, kondisi tersebut harus diketahui oleh pemilik properti maupun penyewa sebelum menandatangani surat perjanjian sewa-menyewa.
Berdasarkan Pasal 1575 KUH Perdata, meskipun ada salah satu pihak yang meninggal dunia, perjanjian sewa-menyewa tidak bisa diakhiri sebelum jangka waktu yang ditentukan.
Seluruh hak dan kewajiban diteruskan kepada ahli waris pemilik properti maupun penyewa.
Selain itu, perjanjian sewa-menyewa juga tidak dapat diputus jika barang yang disewakan, dalam hal ini properti, dijual oleh pemilik.
Membeli properti atau pemilik rumah kontrakan harus menunggu sampai waktu sewa-menyewa berakhir sebelum bisa menempati properti tersebut.
Akan tetapi, masa sewa properti bisa diputus jika pemilik menjual properti tersebut ke pihak lain dengan catatan hal tersebut sudah ditentukan sebelumnya dalam perjanjian tertulis dan mendapat persetujuan dari pihak penyewa.
Kewajiban yang Harus Dipenuhi Pemilik Rumah
Berdasarkan Pasal 1550 KUHPer, sebagai orang yang menyewakan, pemilik rumah mempunyai kewajiban yang harus dipenuhi, yaitu:
- Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa
- Memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud
- Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.
Masa Sewa Rumah Tidak Dapat Diputus Secara Sepihak
Pada dasarnya, suatu perjanjian tidak dapat dibatalkan atau ditarik secara sepihak, sebagaimana terdapat dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer):
“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”
Artinya, masa sewa rumah tidak dapat diputus secara sepihak.
Perjanjian terkait sewa rumah hanya dapat ditarik kembali dengan kesepakatan semua pihak atau berdasarkan alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.
Hal ini menciptakan dasar hukum yang kuat untuk kekuatan dan keabsahan perjanjian, serta menekankan prinsip-prinsip penting dalam hukum perdata, seperti kebebasan berkontrak, itikad baik, dan penegakan hukum.
Konsekuensi Jika Mencabut Masa Sewa Rumah Kontrakan Sebelum Waktunya
Seperti disebutkan sebelumnya, masa sewa rumah kontrakan tidak berakhir sebelum jangka waktunya selesai seperti diatur dalam perjanjian tertulis antara pemilik properti dan penyewa atau penghuni.
Para pihak yang terlibat tidak dapat mengakhiri perjanjian sewa-menyewa properti secara sepihak.
Akan tetapi, Pasal 11 PP No. 44/1994 menerangkan bahwa hubungan sewa-menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa jika salah satu pihak tidak menaati hak dan kewajiban para pihak sebagaimana disebutkan dalam Pasal 6, 7, 8, 9 dan 10 PP 44/1994.
Berdasarkan Pasal 11 PP No. 44/1994, jika hubungan sewa-menyewa berakhir atau diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu yang diatur dalam kontrak, maka ada dua konsekuensi yang bisa terjadi:
- Jika pihak penyewa yang dirugikan, misal karena pemilik ingin menjual properti dan berkeras mengeluarkan si penyewa, maka pemilik properti wajib membayar ganti rugi dengan mengembalikan uang sewa;
- Jika pemilik properti yang dirugikan, misal karena penyewa merusak properti, maka penyewa wajib mengembalikan properti kepada pemilik dengan keadaan baik seperti semula. Penyewa juga tidak bisa meminta kembali uang sewa yang sudah dibayarkan.
Sebagai pemilik properti, guna mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan, sebaiknya Property People membuat kontrak sewa menyewa dengan jelas dan tegas.
Cantumkan hak dan kewajiban penyewa maupun pemilik properti dalam kontrak, dan sertakan kondisi-kondisi yang dapat membatalkan masa sewa sehingga hak pemilik properti maupun penyewa dapat terlindungi.
Demikian penjelasan mengenai hukum sewa-menyewa properti, terutama tentang mengeluarkan penyewa sebelum masa kontrak habis.
***
Semoga bermanfaat, Property People!
Simak informasi menarik lainnya di Berita 99.co Indonesia.
Tak lupa, kunjungi www.99.co/id dan temukan hunian impianmu dari sekarang!
