Resiko jual beli tanah dibawah tangan tidak hanya berpotensi terjadi masalah sengketa. Ada beberapa konsekuensi lainnya yang dapat terjadi pada pihak pembeli, penjual, atau pihak ketiga. Simak penjelasannya berikut ini!
Tak sedikit masyarakat Indonesia yang masih melakukan praktik jual beli tanah di bawah tangan.
Padahal, jika kita cermati, transaksi tersebut bisa menimbulkan risiko yang menimbulkan polemik di kemudian hari.
Kebanyakan, praktik jual beli tanah di bawah tangan dilakukan oleh masyarakat desa yang masih awam mengenai transaksi jual beli.
Lantas, apa itu perjanjian jual beli tanah di bawah tangan? Apa saja risikonya?
Apa Itu Perjanjian Jual Beli Tanah di Bawah Tangan?
Menurut buku 97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti yang ditulis oleh Wahyu Kuncoro, perjanjian jual beli tanah di bawah tangan adalah suatu perjanjian dalam hukum adat di mana perbuatan hukum yang dilakukan berupa pemindahan hak atas kesepakatan pihak masing-masing yang dihadiri oleh Kepala Adat/Kepala Desa.
Sementara itu, pengertian dalam Pasal 1874 KUHPerdata berbunyi
“Yang dianggap sebagai tulisan di bawah tangan adalah akta yang ditandatangani di bawah tangan, surat, daftar, surat urusan rumah tangga dan tulisan-tulisan yang lain yang dibuat tanpa perantaraan seorang pejabat umum.”
Dalam pelaksanaannya, transaksi ini dilakukan di hadapan kepala desa sebagai syarat mutlak oleh hukum adat yang menyatakan keyakinan bahwa suatu jual beli adalah sah.
Praktik jual beli tanah di bawah tangan kerap dilakukan masyarakat karena biayanya tidak terlalu mahal dan prosesnya dianggap mudah.
Cukup dihadiri oleh kepala adat atau kepala desa dan saksi-saksi, proses jual beli tanah yang terjadi sudah dianggap sah.
Keabsahan Jual Beli Tanah di Bawah Tangan
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, untuk mendapatkan kepastian hukum atas tanah, setiap kali terjadi perubahan kepemilikan hak atas tanah harus didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Namun, sebagian masyarakat malah memilih transaksi di bawah tangan daripada melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Padahal, menurut hukum formal, jual beli di bawah tangan tidak mempunyai kepastian hukum apabila tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Menurut Badan Pertanahan Nasional, transaksi tersebut belum/tidak sah karena sesuai peraturan, hukum pertanahan jual beli di bawah tangan tidak termasuk perbuatan hukum.
Jual beli dilakukan di hadapan kepala desa adalah sah menurut hukum bilamana dipenuhi syarat-syarat materiil sesuai hukum adat.
Oleh karena itu, kekuatan hukum jual beli tanah di bawah tangan sangat lemah jika dibandingkan dengan kekuatan hukum jual beli tanah yang dibuktikan dengan akta PPAT.
Risiko Jual Beli Tanah di Bawah Tangan
Penting bagi masyarakat untuk mengetahui resiko jual beli tanah dibawah tangan.
Pasalnya, dalam buku 97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti dijelaskan bahwa apa pun bentuk jual beli tanah di bawah tangan yang dilakukan atas dasar saling percaya, secara hukum akan mengakibatkan kerugian terhadap pihak-pihak yang terlibat.
“Kerugian yang paling jelas adalah pihak pembeli tidak memiliki alat bukti yang berkekuatan hukum tetap berupa sertifikat tanah,” tulis Wahyu Kuncoro dalam buku tersebut.
Berikut adalah resiko jual beli tanah dibawah tangan bagi penjual dan pembeli.
Risiko bagi Pembeli:
- Rawan terjadi sengketa, misalnya dengan ahli waris, karena pembeli sulit membuktikan kepemilikan tanah lantaran tidak ada akta otentik.
- Penjual dapat menggugat pembeli untuk membatalkan transaksi dan meminta kembali tanahnya.
- Sulit melakukan balik nama sertifikat tanah.
Risiko bagi Penjual:
- Sulit membuktikan keabsahan transaksi jual beli tanah, seperti harga tanah yang disepakati, tanggal transaksi, dan identitas para pihak yang terlibat.
- Jika pembeli tidak membayar lunas, penjual sulit menagih karena tidak ada akta otentik sebagai bukti transaksi.
- Pembeli dapat menolak telah membeli tanah atau menuntut pengembalian uang dengan alasan yang tidak benar.
Terkait tuntutan pembatalan jual beli tanah yang dilakukan di bawah tangan, didasarkan pada ketentuan Pasal 617 KUHPerdata yang pada pokoknya menegaskan,
“Semua akta penjualan, penghibahan, pembagian, pembebanan dan atau pemindahtanganan barang tak bergerak harus dibuat dalam bentuk otentik, atau ancaman kebatalan.”
Tips Jual Beli Tanah yang Aman dan Nyaman
Jual beli tanah harus dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh notaris atau PPAT.
Namun, apabila transaksi jual beli tanah terjadi di daerah yang belum atau masih jarang terdapat PPAT, penjual dan pembeli dapat meminta camat sebagai PPAT sementara.
Nah, karena resiko jual beli tanah dibawah tangan bisa menimbulkan masalah di kemudian hari, ada beberapa tips transaksi jual beli tanah bagi penjual dan pembeli.
Berikut adalah tips jual beli tanah yang aman:
- Lakukan jual beli tanah di hadapan PPAT yang terdaftar dan tepercaya.
- Pastikan semua dokumen tanah lengkap dan sah.
- Lakukan due diligence dengan cermat untuk memastikan kondisi tanah dan keabsahannya.
- Pahami isi perjanjian jual beli tanah dengan saksama sebelum menandatanganinya.
- Jangan ragu untuk berkonsultasi dengan ahli hukum atau notaris jika tidak yakin dengan proses jual beli tanah.
Jual di Situs Properti yang Dikunjungi Jutaan Pencari
Buat kamu yang mau menjual properti dengan cepat, jangan lewatkan kesempatan untuk menjual aset milikmu di situs jual beli properti tepercaya seperti Rumah123.
Mau menjual rumah, apartemen, hingga tanah bisa lebih cepat laku diiklankan di Rumah123 karena punya jangkauan yang luas dengan lebih dari 21 juta pengunjung setiap bulan.
Dengan potensi ini, kesempatan agar properti cepat tersewa sangat besar, terbukti lewat puluhan ribu properti yang terjual setiap bulannya.
Beriklan di Rumah123 juga dilengkapi dengan berbagai fitur dan layanan khusus untuk meningkatkan penjualan properti.
Dari sekian banyak keuntungan, salah satunya adalah fitur Homeowner karena memberikan kemudahan bagi siapa pun yang ingin pasang iklan rumah.
Berikut ini adalah fitur unggulan Homeowner Rumah123:
- Top Properti: Membuat iklan berada di posisi 3 teratas di halaman area pencarian tanpa tergantikan iklan lain dan dilihat hingga 120x lebih banyak.
- Booster Premiere & Featured Listing: Menjadikan iklan berada di posisi terdepan di atas iklan standar dan dilihat pencari properti hingga 8x lebih banyak.
- Repost Listing: Meningkatkan posisi iklan secara instan kembali ke paling atas di kelasnya hanya dengan satu klik.
Yuk, iklankan langsung dengan praktis dan mudah hanya di Rumah123.
***
Itulah dasar hukum dan resiko jual beli tanah dibawah tangan yang mesti dipahami bersama.
Semoga informasi di atas bermanfaat, Property People.
Jangan lupa, baca artikel seputar hukum properti lainnya di Berita.99.co atau melalui Google News.
Kamu sedang mencari tanah untuk investasi?
Yuk, kunjungi www.99.co/id untuk menemukan penawaran menariknya yang #segampangitu.
