Istilah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pasti akan sering terdengar dalam dunia properti. Sebetulnya, apa sih pengertian dari istilah tersebut?
Bagi Anda yang sudah lama berkecimpung di dunia properti tentu sudah tidak asing dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Bagi Anda yang masih bingung diharap tenang karena kali ini 99 Indonesia akan memberikan penjelasan mengenai apa itu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Yuk, kita simak ulasannya di bawah ini.
Pengertian Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Perlu diketahui terlebih dahulu bahwa NJOP adalah harga rata-rata yang didapatkan dari harga transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar.
Berdasarkan Pasal 1 angka 3 UU PBB sendiri dijelaskan NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar….
…Dan bilamana tidak ada transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Dari penjelasan di atas, ada tiga istilah penting untuk penentuan NJOP yaitu perbandingan harga dengan obyek lain sejenis, nilai perolehan baru, dan nilai jual pengganti.
Perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis adalah metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkan dengan objek pajak lain di sekitarnya.
Baca Juga:
Mau Buat Tempat Usaha? Jangan Lupakan Surat Izin Tetangga, Ya!
Nilai peroleh baru sendiri merupakan sebuah metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya untuk memperoleh objek tersebut.
Terakhir, nilai jual pengganti adalah sebuah metode penentuan nilai jual suatu objek pajak berdasarkan hasil produksi objek pajak tersebut.
Ketiga faktor tersebut sama pentingnya untuk dipahami agar Anda tak keliru atau tertipu ketika mengurusi soal Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) kelak.
Jenis Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Sumber: rumahpantura.com
NJOP merupakan dasar pengenaan PBB P2. Hal ini diatur dalam pasal 79 ayat (1) UU PDRD.
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sendiri terdiri dari NJOP tanah dan NJOP bangunan.
Besarnya NJOP tanah adalah hasil kali NJOP per meter persegi tanah dengan luas tanah.
Sementara itu, besarnya NJOP bangunan merupakan hasil kali luas bangunan dengan NJOP bangunan per meter persegi.
Setiap tahunnya, penetapan NJOP tanah per meter persegi dilakukan oleh pemerintah daerah.
Data pasar tanah yang wajar sangat diperlukan untuk bisa menentukan NJOP yang wajar.
Data pasar tanah sendiri dapat diperoleh melalui penjual atau pembeli, notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), broker, aparat daerah, atau sumber terpercaya lainnya.
Faktor Penentu Nilai NJOP
Dua faktor yang paling berpengaruh terhadap nilai tanah adalah lokasi dan fisik tanah.
Lokasi sendiri tentunya berkaitan dengan letak tanah dan lingkungan di sekitar tanah tersebut.
Sementara itu, fisik tanah adalah hal yang berkaitan dengan luas, kondisi, lebar depan, dan hal lain yang melekat pada bidang tanah masing-masing.
NJOP sendiri dibuat sebagai dasar pajak PBB yang biasanya dibayarkan setiap tahunnya ke kantor perpajakan.
Di dalam NJOP terdapat keterangan mengenai objek bangunan yang dihitung berdasarkan luas per meter persegi.
Nantinya ini akan dijadikan sebagai dasar PBB dari objek bangunan itu sendiri.
NJOP pun dapat berubah seiring dengan pertumbuhan harga jual tanah atau bangunan yang semakin pesat.
Berdasarkan hal tersebut, biasanya dalam kurun waktu beberapa tahun NJOP dari sebuah objek akan mengalami perubahan.
Dengan demikian, dasar pengenaan PBB akan berubah, sehingga PBB dari objek bangunan Anda akan lebih besar.
Melihat NJOP dari Segi Bisnis
Sumber: lenteraswaralampung.com
Seperti sudah diulas di atas, NJOP merupakan dasar penentuan besaran pajak PBB yang akan dibayarkan.
Namun, dari segi bisnis, NJOP memiliki kekurangan terutama berhubungan dengan perkembangan sebuah kawasan.
Semakin baik perkembangan kawasannya, semakin besar pula NJOP yang dikenakan. Sebaliknya, nilai NJOP yang dikenakan kecil bagi kawasan kurang berkembang.
Sebagai solusi, pemerintah menetapkan NJOP harus dikaji ulang setiap tiga tahun sekali.
Namun, bagi beberapa daerah yang berkembang sangat pesat, penetapan NJOP bisa dilakukan setahun sekali karena nilai jualnya biasanya naik cukup signifikan.
Perlu diingat bahwa NJOP hanyalah salah satu bahan acuan, sehingga harga tanah dan bangunan tidak bisa ditentukan berdasarkan NJOP.
Bahkan, daerah yang berkembang pesat akan memasang nilai jual 2-3 kali lebih tinggi dari NJOP.
Namun, ada juga penjual yang memasang harga sesuai atau di bawah NJOP.
Cara Menghitung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Penentuan nilai NJOP tanah biasanya dilakukan per meter dan berdasarkan penilaian tanah dengan metode perbandingan harga pasar.
Oleh karena itu, perbandingan harga tersebut hanya berlaku untuk tanah sejenis, letaknya berdekatan, dan memiliki harga pasar yang jelas.
Perbandingan harga tanah bisa didapatkan melalui pendataan harga kepada berbagai pihak yang bersangkutan dengan properti dan pertanahan.
Bila Anda penasaran ingin mencoba menghitung harga jual properti Anda dengan menggunakan NJOP, Anda tinggal mengikuti cara di bawah ini.
Berikut ini caranya:
Misalkan rumah Anda memiliki luas seperti berikut ini:
Luas tanah: 8 m x 10 m = 80 m2
Luas bangunan: 5 m x 5 m = 25 m2
NJOP tanah: Rp1.000.000 per m2
NJOP bangunan: Rp2.000.000 per m2
Total harga tanah adalah: 80 m2 x Rp1.000.000 = Rp80.000.000
Total harga bangunan adalah: 25 x Rp2.000.000 = Rp50.000.000
Total nilai jual rumah Anda adalah Rp80.000.000 + Rp50.000.000 = Rp130.000.000
Setelah Anda mengetahui total nilai jual rumah, kemudian Anda bisa memutuskan besaran harga jual yang ingin diterapkan untuk rumah Anda.
Apakah akan sesuai NJOP, di bawah NJOP, atau mungkin beberapa kali lipat di atas NJOP.
Semua kembali lagi kepada kondisi tanah, bangunan, dan wilayah di mana properti Anda berada.
Selamat mencoba simulasi penghitungan NJOP ya!
Baca Juga:
Contoh Surat Jual Beli Tanah yang Benar Agar Transaksi Berjalan Lancar
Semoga bermanfaat ya, Sahabat 99!
Kunjungi Blog 99 Indonesia untuk mendapatkan informasi menarik lainnya seputar hunian.
Sedang butuh properti? Cari saja di 99.co/id
