Ada empat jenis sertifikat tanah yang umum ditemukan di Indonesia. HGB adalah salah satunya. Lalu, apa itu HGB atau hak guna bangunan? Cari tahu jawabannya pada artikel ini!
HGB adalah hak yang dimiliki oleh individu atau lembaga untuk mengelola sebuah lahan atau bangunan yang bukan milik mereka.
Dalam dunia properti, hak guna bangunan adalah salah satu jenis sertifikat tanah.
Untuk itu, ada baiknya jika kamu mengetahui lebih lanjut soal HGB.
Dilansir dari berbagai sumber, simak penjelasan selengkapnya di bawah ini!
Apa Itu HBG?
sumber: artikel.rumah123.com
Hak Guna Bangunan atau HGB adalah hak atau kewenangan yang diberikan kepada individu atau lembaga.
Sertifikat ini digunakan untuk mengelola lahan yang bukan miliknya dalam jangka waktu tertentu.
Dari definisi ini, bisa disimpulkan bahwa pemegang sertifikat HGB sebenarnya tidak memiliki lahan tempat suatu bangunan.
Biasanya, rata-rata jangka waktu hak guna bangunan mencapai 30 tahun dan bisa diperpanjang.
Perpanjangannya bisa sampai 20 tahun, asal memenuhi syarat dan pertimbangan khusus.
Apa Itu SHM?
Sertifikat hak milik atau SHM adalah sertifikat hak atas sebuah tanah yang tertinggi dan terkuat.
Artinya, jenis sertifikat ini membuat pemegangnya memiliki kekuasaan penuh pada kawasan yang tercantum dalam surat dengan jangka waktu tidak terbatas.
Maka dari itu, orang yang tertulis dalam SHM menjadi pemilik kawasan tersebut seutuhnya tanpa ada campur tangan dan kemungkinan kepemilikan orang lain.
SHM juga bersifat tetap, berlaku seumur hidup, dan turun temurun.
Untuk itu, tanah tetap dapat menjadi milik keluarga setelah pemilik tanah meninggal dunia.
Apa Perbedaan HGB dan SHM?
Pertanyaan yang muncul dari HGB adalah perbedaannya dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).
Walau bisa digunakan sebagai kebutuhan komersial, keduanya memiliki beberapa perbedaan yang cukup mendasar.
Inilah beberapa perbedaan HGB dan SHM.
| Perbedaan | SHM | HGB |
| Kuasa | Berkuasa penuh atas tanah dan bangunan | Berkuasa pada bangunan saja tanpa lahan |
| Kedudukan | Mempunyai nilai dan kedudukan yang paling tinggi dan lebih kuat | Harus diperpanjang pada waktu tertentu |
| Pemanfaatan | Dapat dijadikan agunan atau jaminan | Berisiko menjadi bebah hak tanggungan |
| Investasi | Cocok untuk jadi investasi jangka panjang | Cocok untuk jadi investasi jangka pendek dan menengah |
Kelebihan dan Kekurangan Hak Guna Bangunan
Setelah mengetahui jenis-jenisnya, kamu juga harus mengetahui keuntungan dan kekurangan dari HGB.
Berikut adalah beberapa untung rugi dari sertifikat ini.
Kelebihan
- Tidak membutuhkan dana yang besar
- Peluang usaha yang lebih terbuka
- Bermanfaat untuk Warga Negara Asing (WNA)
Kekurangan
- Jangka waktu yang terbatas
- Tidak bebas
Cara Perpanjang Hak Guna Bangunan
Saat masa hak guna bangunan akan habis, kamu bisa memperpanjang HGB dengan mudah.
Namun, lakukanlah perpanjangan sertifikat ini paling lama dua tahun sebelum masa berlakunya habis.
Biaya perpanjangannya akan tergantung pada harga per meter persegi pada sebuah bangunan.
Untuk melakukan perpanjangan hak guna bangunan, kamu bisa datang ke kantor pertanahan setempat.
Saat melakukan pengajuan, sertakan beberapa dokumen seperti KTP, fotokopi HGB, dan surat keterangan pendaftaran tanah.
Cara Mengubah Sertifikat HGB Menjadi SHM
sumber: medcom.id
Jika kamu tertarik mengubah sertifikat HGB menjadi SHM, kamu bisa mengajukannya ke kantor Badan Pertahanan Nasional (BPN) setempat.
Meski begitu, sebelum melakukan pengajuan, alangkah baiknya jika kamu menyiapkan berbagai persyaratan yang diminta.
Berikut adalah persyaratannya.
- KTP
- Fotokopi SPPT PBB
- Sertifikat asli HGB (yang statusnya akan diubah)
- Fotokopi IMB
- Surat pengantar lurah (PM1) setempat
- Surat permohonan kepada kepala pertahanan setempat
- Surat pernyataan jika kamu tidak memiliki lima bidang tanah dengan luas kurang dari 5000 meter persegi
- Membayar biaya perkara peralihan HGB ke SHM
Setelah pengajuan diterima, ada beberapa tahap verifikasi yang akan dilakukan seperti tahap roya.
Tahap roya adalah tahap di mana dilakukan pembebasan hak tanggungan atas lahan yang sedang diajukan.
Prosesnya biasa memakan waktu lima hingga tujuh hari kerja.
Setelah proses ini selesai, barulah kamu akan masuk ke tahap mengurus peningkatan hak.
Sertifikat SHM yang baru akan terbit setelah kurang lebih tujuh hari setelah proses peningkatan hak.
Berapa Biaya dari HGB ke SHM?
Dalam mengajukan perubahan dari HGB menjadi SHM, terdapat biaya yang perlu disiapkan.
Biaya yang disiapkan tersebut mencakup biaya BPHTB, PPAT, dan Konstantering Report.
1. Perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Untuk menghitung BPHTB, rumus perhitungan di bawah ini bisa kamu gunakan.
5 persen x (NPOP – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)
Contoh simulasi perhitungannya:
NPOP: Rp100 juta
NPOPTKP: Rp20 juta
Maka, 5 persen tadi dikali dengan hasil pengurangan NPOP dan NPOPTKP (Rp80 juta).
Tarif BPHTP yang harus kamu bayar adalah sebesar Rp4 juta.
2. Biaya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Besaran biaya PPAT sendiri biasanya bervariasi.
Namun, biasanya berada di kisaran Rp2 juta.
Jika luas lahan lebih dari 600 meter persegi, maka akan dikenakan biaya pengukuran.
Penghitungannya bisa menggunakan rumus ini.
[(Luas Tanah/500) x 120.000] + 100.000.Contoh simulasinya:
Luas tanah: 1000 meter persegi
[(1000/500) x 120.000] + 100.000.Dengan menggunakan rumusan di atas, kamu wajib membayar sebesar Rp340.000 untuk biaya pengukuran.
3. Biaya Konstantering Report
Untuk menghitung biaya konstantering report, kamu bisa menggunakan rumus di bawah ini.
[(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000] / 2Contoh simulasi:
Luas tanah: 1000 meter persegi.
Bila luas tanah sebesar 800 m2 maka perhitungannya:
[(1000/500) x 20.000 + 350.000] / 2 = Rp195.000Dari simulasi perhitungan yang telah dilakukan, kamu setidaknya menyiapkan dana di kisaran Rp4 juta hingga Rp5 juta.
***
Semoga pembahasan hak guna bangunan di atas bermanfaat untuk Property People!
Cek terus artikel seputar properti lainnya hanya di Google News Berita 99.co Indonesia.
Ingin miliki hunian masa depan seperti di Grand Jati Junction?
Pantau ragam pilihan rumah impian hanya di 99.co/id dan rumah123.com, karena kami selalu #AdaBuatKamu.
